A partir de 2026, o setor imobiliário corporativo passará por uma mudança significativa em razão da implementação da reforma tributária. Segundo Alex Nabuco dos Santos, a alteração no tratamento fiscal da locação de imóveis para pessoas jurídicas deve modificar contratos, reajustar preços e redefinir estratégias de investidores. O que hoje funciona sob um regime com benefícios específicos, como o enquadramento no Lucro Presumido ou no Simples Nacional, passará a estar sujeito à incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), composto pelo IBS e pela CBS.
Até o momento, muitas empresas que atuam como locadoras patrimoniais se beneficiam de uma carga reduzida de PIS/COFINS, em torno de 3,65%, ou até de isenção em determinadas situações. Com a nova regra, a base de cálculo será diferente: mesmo após o redutor de 70%, a carga efetiva do tributo ficará em aproximadamente 7,95% sobre o valor bruto do aluguel. Trata-se de um aumento relevante, que terá reflexos diretos na precificação e nas negociações contratuais.
Impactos imediatos para locadores e locatários
A consequência mais evidente será o aumento do custo para as empresas locatárias. De acordo com Alex Nabuco, a tendência é que parte significativa da nova carga tributária seja repassada aos contratos vigentes, especialmente em regiões com baixa vacância e imóveis de padrão elevado. Isso significa que locatários instalados em lajes premium, localizadas em áreas como Zona Sul do Rio de Janeiro, Faria Lima em São Paulo ou Porto Maravilha, podem enfrentar reajustes praticamente integrais.
Já em regiões de menor demanda ou em imóveis de padrão secundário, a margem de negociação será maior. Locadores nessas áreas terão menos poder de repasse, o que poderá levar a reduções na receita líquida e a uma maior competição entre imóveis. A nova tributação, portanto, deve acentuar a polarização entre ativos de alto padrão, que mantêm sua força de mercado, e empreendimentos em áreas de maior vacância, que precisarão oferecer descontos para manter atratividade.
Renegociações e reequilíbrio contratual
O ambiente de 2026 deve ser marcado por intensa renegociação. Contratos de longo prazo, que hoje garantem estabilidade tanto para locadores quanto para locatários, passarão a ser revisitados. Alex Nabuco dos Santos aponta que muitas empresas já estudam formas de adaptar suas estruturas contratuais para absorver o impacto da reforma sem comprometer drasticamente seus custos operacionais.
A tendência é que cláusulas de repasse tributário ganhem maior destaque, com os contratos prevendo mecanismos de reajuste específicos. Essa prática, que já existe em alguns segmentos, tende a se tornar padrão, reduzindo a margem de incerteza jurídica e protegendo os investidores.
Efeitos na rentabilidade e no investimento
A elevação da carga tributária terá efeito direto sobre a rentabilidade líquida dos investidores em imóveis corporativos. Para aqueles que atuam com patrimônio voltado à locação, a expectativa é de margens mais apertadas, especialmente em regiões fora dos grandes centros econômicos.
Segundo Alex Nabuco, essa redução pode gerar um redirecionamento de recursos. Parte dos investidores pode optar por migrar para outros segmentos imobiliários, como o residencial de alto padrão ou mesmo produtos alternativos, como fundos de investimento imobiliário (FIIs) e multipropriedade. Além disso, é possível que alguns investidores diversifiquem para além do setor, explorando instrumentos financeiros que ofereçam liquidez e menor risco tributário.
Pressão sobre lajes premium e ativos secundários
Um dos efeitos mais interessantes da reforma será a diferenciação ainda maior entre os segmentos de lajes premium e secundárias. Nos endereços mais disputados, onde a vacância é historicamente baixa, os locadores terão força para repassar praticamente todo o impacto do novo tributo. A escassez de espaços em regiões como Leblon, Itaim Bibi e Vila Olímpia deve reforçar essa dinâmica.
Já nos ativos secundários, em áreas com sobreoferta e maior rotatividade, a competição levará a ajustes de preço líquido. Para os locatários, pode ser uma oportunidade de negociar melhores condições em imóveis de médio padrão, que buscarão manter ocupação mesmo em um ambiente de maior pressão tributária.
Mudança de estratégia empresarial
O impacto da reforma não se limitará aos contratos. Muitas empresas deverão reavaliar sua estratégia imobiliária, considerando aspectos como redução de área ocupada, adoção de modelos híbridos de trabalho e até a migração para regiões emergentes com melhor custo-benefício. Alex Nabuco dos Santos destaca que essa adaptação já vinha acontecendo desde a pandemia, mas tende a ganhar força com a nova tributação, que adiciona uma variável relevante ao cálculo de custo total de ocupação.
Perspectivas para 2026 e além
A partir de 2026, o mercado de locação corporativa viverá uma fase de ajustes e reequilíbrios. O novo sistema tributário trará desafios para locadores e locatários, mas também abrirá espaço para inovação nas formas de contratação e gestão patrimonial. O setor imobiliário brasileiro, historicamente resiliente, terá de se adaptar rapidamente para preservar sua competitividade e continuar atraindo investimentos.
Conforme analisa Alex Nabuco, o Rio de Janeiro e São Paulo seguirão sendo os principais centros de referência, mas novos polos poderão emergir, especialmente em regiões que combinem infraestrutura moderna, incentivos urbanos e preços competitivos. O sucesso dos próximos anos dependerá da capacidade de adaptação das empresas e da visão estratégica dos investidores diante de um mercado que entrará em nova fase.
Autor: Dmitry Mikhailov